东莞地税纳税指引系列——个人销售不动产

第一部分：税收政策

个人销售不动产涉及的税种一览表

　　注：城建税税率为：市区（包括莞城、东城、南城、万江、松山湖、东莞生态园）7%，其余各镇5%。

　　详细规定如下：

一、个人销售住房

1、营业税：

（1）不足5年的住房对外销售，按转让价格全额计征营业税。

（2）超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按差额计征营业税。

（3）超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。

普通住房的标准：

（1）单层建筑套内建筑面积120平方米以下（含）或建筑面积144平方米以下（含）；

（2）容积率在1.0以上（含），容积率=整栋总建筑面积/土地面积；

（3）2014 年9 月1 日起至2015年8月31日止（以商品房买卖合同签订时间为准），住房交易单价符合东建房〔2014〕50 号文规定的标准，单价=转让价格/单层建筑面积。具体标准如下：

  根据各镇街（园区）普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街（园区）划分为三类标准：

一类标准：长安、虎门、南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江，实际成交价格低于 10115 元／平方米（含本数） ;

二类标准：石龙、沙田、常平、石排、大朗、大岭山、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑，实际成交价格低于 7753 元／平方米（含本数） ;

三类标准：中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头，实际成交价格低于 6386元／平方米（含本数） 。

     注意：

        转让价格由纳税人存量房（住宅、车位）交易自行申报的申报价格和地税部门通过与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果两者按孰高原则确定。属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格确定。

“按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不包括其他相关税费。而且必须凭发票或法院文书进行抵减。法院文书是指：法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。

2.个人所得税：

（1）个人转让自用达5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（包括配偶）仅拥有一套住房。

（2）凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置或建筑该房产（含土地出让、转让金）的价值，必须凭合法票据（发票、财政票据）或购房合同减除；合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、住房装修费用（按比例扣除）、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费等，合理费用必须凭合法票据（发票、税票或财政票据）减除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。

（3）纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征税系统中没有上次交易价格记录的，均应按全额带征个人所得税。即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。

个体工商户：凡纳税人能提供房产购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，转让财产收入纳入个体工商户收入总额，扣除成本、费用后计算应纳税所得额，按照个体工商户的生产、经营所得品目计算应纳个人所得税；符合核定条件的，其计算办法及行业所得率适用按《东莞市地方税务局关于个人所得税核定征收的行业所得率及带征率调整问题的公告》（东莞市地方税务局公告2014年第2号）执行。

（4）个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

3.个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.个人销售或购买住房暂免征收印花税。

二、个人销售其他房产（除住房外的厂房、商铺、写字楼等）

1.营业税

个人将购置的房产对外销售，以全部收入减去不动产的购置原价的余额为营业额。

2.个人所得税

（1）自然人：

A、凡纳税人能提供房产购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征收系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。财产原值是指购置或建筑该房产（含土地出让、转让金）的价值，必须凭合法票据（发票、财政票据）或购房合同减除；合理费用是指本次缴纳的营业税、土地增值税、印花税等税费、购置时支付的契税和办证费、房屋装修费用（参照住房装修费，按比例扣除）、房屋贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费、住宅专项维修资金等，合理费用必须凭合法票据（发票、税票或财政票据）减除。

B、纳税人不能提供房产购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，且税务部门征收系统中没有上次交易价格记录的，均应按全额带征个人所得税。即：个人所得税=转让价格×带征率（目前为2%）。

C、个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

（2）个体工商户：凡纳税人能提供房产购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，转让财产收入纳入个体工商户收入总额，扣除成本、费用后计算应纳税所得额，按照个体工商户的生产、经营所得品目计算应纳个人所得税；符合核定条件的，其计算办法及行业所得率适用按《东莞市地方税务局关于个人所得税核定征收的行业所得率及带征率调整问题的公告》（东莞市地方税务局公告2014年第2号）执行。

3.土地增值税

个人转让旧房或建筑物，凡能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目，转让价格低于扣除项目的，不征土地增值税。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

个人转让自建建筑物的，能够提供发票，当自建原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。不能提供购房（自建）发票的，可按不低于5％的核定征收率，核定征收土地增值税。

4.印花税

房产销售合同双方都按合同所载金额按“产权转移书据”万分之五贴花。

三．个人无偿赠与不动产及受赠后再转让的相关规定

1.个人无偿赠与不动产的分类

（1）一般赠与：是指离婚财产分割；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（2）其他赠与：是指除一般赠与以外的行为。

2.个人无偿赠与不动产相关税收政策

（1）营业税。个人一般赠与不动产不征收营业税；个人其他赠与不动产按照视同销售的原则征收营业税，计税销售价格按评估系统确定的的评估价格确定。

（2）个人所得税。个人一般赠与不动产不征收个人所得税；个人通过其他赠与方式将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

（3）土地增值税。个人无偿赠与住房、个人一般赠与不动产（非住房）免征土地增值税；个人其他赠与不动产（非住房）应按规定征收土地增值税。

（4）印花税。个人无偿赠与住房免征印花税；个人无偿赠与不动产（非住房）应按规定征收印花税。

3.个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的不动产对外销售

（1）营业税：

住房：个人将取得住房时间不足5年的住房对外销售，按全额计征营业税；个人将取得住房时间超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将取得住房时间超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按差额计征营业税，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价确定。

非住房：个人将受赠的不动产(非住房)对外销售，按销售收入全额征收营业税。

（2）个人所得税：

住房：个人将通过赠与方式（包括一般赠与和其他赠与）取得的住房对外销售缴纳个人所得税时，不符合“自用达五年以上，并且是家庭唯一生活用房”条件的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。  其中个人转让离婚析产房屋所取得的收入在计算个人所得税时，其对应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

非住房：个人将受赠的不动产（非住房）对外销售，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。其中个人转让离婚析产房屋所取得的收入在计算个人所得税时，其对应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

（3）个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。个人销售除住房外的其他不动产按规定缴纳土地增值税。

注意事项：

1.“个人”的类型包括：国内个人、外籍个人（含港澳台）、个体工商户（国内）、个体工商户（涉外）。

2.个人购房是否足5年的购买住房和转让住房时间的确定：

a.个人购房日期的确定：

（1）个人购买住房以取得的房地产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，房地产权证与契税完税证明上注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理。房地产权证上注明的时间是指：房地产权证核准登记日期；契税完税证明上注明的时间是指：契税完税证填发时间。

（2）个人将通过一般赠与方式取得的住房对外销售时，计算营业税的购房时间按发生赠与行为前的房地产权证或契税完税证明上注明的时间确定，计算个人所得税的购房时间按发生赠与行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定（离婚析产房屋及双方共同拥有房屋，其后一方将房屋一半所有权赠送给另一方的除外，离婚析产的购房时间按发生赠与行为前的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，双方共同拥有房屋，其后一方将房屋一半所有权赠送给另一方的按最后转让方自共同拥有房屋时起到转让住房满5年即可）。个人将通过其他赠与方式取得的住房对外销售时，计算营业税及个人所得税的购房时间按发生赠与行为后新的房地产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

（3）被拆迁户销售取得的拆迁补偿住房时，其购买时间以该住房取得的房屋产权证或契税完税证明注明的时间为准。

（4）个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定。

（5）对自建住房，可按房屋档案记载的竣工验收时间为准。

b.个人转让房屋日期的确定：

以本次销售发票上注明的时间为准（以分局受理时间为准）。

第二部分办税流程

一、个人销售住房

（一）纳税人办理存量房转让交易完税流程须提供的资料：

1、纳税人申请时应填写《东莞市个体工商户、个人住房转让涉税信息申报表》；

2、《房地产买卖合同》原件及复印件；

3、买卖双方个人身份证(个体工商户提供税务登记证副本)复印件；

4、户口本复印件，若家庭情况为已婚的，且配偶不在同一户口本记载的，应同时提供结婚证复印件。（大陆居民声明家庭唯一生活用房的必须报送，外籍居民（包括港澳台居民）无需报送）。

5、《房地产权证》原件及复印件

（未办证的要出具购房合同、土地证或购地合同等证明产权所属的资料原件和复印件）；

6、上一手转让契税完税证明原件及复印件；

7、拍卖行的拍卖成交书（由拍卖行拍卖的住房需提供）原件及复印件；

8、购房发票原件及复印件；

9、国土、房管部门收取的办证费、土地出让金票据原件及复印件；

10、购房合同、房款收据原件及复印件（房改房提供）；

11、委托书、受托人身份证原件以及复印件（纳税人委托他人办理时）。

上述1、2、3、4、项为必须提供的资料。原件审核后退回，复印件须签署“与原件相符”字样并由本人签名确认。。需要报送的有关证件和资料全部需用A4纸复印；第二代居民身份证应同时复印正、反两面。

（2）办理程序

二、个人向他人无偿赠与房产

（一） 纳税人办理存量房赠与完税流程须提供的资料：

1、《个人无偿赠与不动产登记表》原件和复印件；

2、赠与双方当事人身份证复印件（赠与方已死亡的提供死亡证明）；

3、《房地产权证》原件和复印件（未办证的要出具购房合同、土地证或购地合同等证明产权所属的资料原件和复印件）；